계약은 끝났는데 보증금을 못 받았다면: 임차권등기·반환청구·집행을 연결하는 준비 지도
안녕하세요. 법무법인 강호 오준성 변호사입니다.
보증금이 들어오지 않으면 이사부터 해야 할지, 임차권등기를 신청해야 할지, 소송부터 시작해야 할지 고민하게 됩니다. 세 절차는 목적이 다릅니다. 한 절차를 마쳤다고 나머지가 자동으로 해결되는 것도 아닙니다. 지금 필요한 자료를 네 묶음으로 정리해 보세요.
1. 첫 묶음은 ‘계약이 언제 끝났는가’입니다
계약서의 만료일, 갱신 여부, 해지 통지 내용과 상대방에게 도달한 시점, 종료 합의가 있다면 그 문서를 모읍니다. 집주인이 돈을 주겠다고 약속한 날은 중요한 자료지만, 그날이 곧 임대차 종료일이나 모든 사건에 적용되는 법정기한이라는 뜻은 아닙니다.
보증금 액수와 송금 내역, 이미 돌려받은 돈도 함께 정리하세요. 차임이나 원상회복비 공제에 다툼이 있다면 상대방이 요구하는 금액과 인정하는 금액을 구분하고 사진·정산서 등을 붙입니다. 소송에서 청구할 잔액을 설명하는 출발점입니다.
2. 두 번째는 ‘이사 전에 지킬 권리’입니다
임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않았다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 계약서, 주택 표시, 주민등록·점유·확정일자 관련 자료와 종료 자료를 준비합니다. 임차권등기는 보증금을 현금으로 지급하라는 판결과 같은 절차가 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의3
특히 신청서 제출, 결정, 등기 완료를 구분해야 합니다. 이미 갖춘 대항력·우선변제권을 유지하며 이사하려는 경우에는 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인해야 합니다. 먼저 점유를 잃은 뒤 등기했다고 종전 대항력이 소급해 되살아나는 것은 아닙니다. 대법원 2025.4.15. 선고 2024다326398 판결도 이 점을 설명하며 원심을 파기환송했습니다. 판결 원문
3. 세 번째는 ‘반환과 집 인도를 어떻게 맞출 것인가’입니다
보증금 반환과 주택 인도는 함께 검토해야 합니다. 이사 준비, 짐 반출, 열쇠 전달, 실제 인도 또는 인도 제공의 경위를 기록해 두세요. 반환소송의 청구 내용과 지연손해금, 이후 집행 요건을 검토할 때 필요한 사실입니다. 판결에 인도와 동시에 지급하라는 내용이 있다면 집행 단계에서도 그 조건을 살펴야 합니다. 민사집행법 제41조
다만 임차주택 자체에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청할 때에는 반대의무의 이행·제공을 집행개시 요건으로 하지 않는 특례가 있습니다. 그렇다고 집 인도 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 같은 법은 우선변제에 따른 보증금을 받을 때 양수인에게 주택을 인도하도록 정합니다. 경매 시작과 배당금 수령을 구분해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1·3항
4. 마지막 묶음은 ‘판결 뒤 어디에서 받을 것인가’입니다
반환판결을 받았다고 법원이 자동으로 입금해 주지는 않습니다. 판결의 확정 또는 가집행 선고 여부를 확인하고, 상대방 재산과 집행에 필요한 문서를 별도로 검토해야 합니다. 임차권등기 완료 역시 전액 회수 보장은 아닙니다. 민사집행법 제24조
확인한 재산과 아직 추정에 불과한 재산을 나누어 적고, 부동산 등기사항과 진행 중인 경매가 있다면 사건번호·배당요구 종기를 모아 두세요. 일부 입금이 생길 때마다 날짜와 금액을 추가하면 다음 절차에서 청구 잔액을 점검하기 쉽습니다.
권리를 지키는 일, 반환을 청구하는 일, 실제 회수하는 일을 구분하면 필요한 자료도 선명해집니다. 이사 날짜만 앞세우기보다 현재 종료·점유·등기 상태를 한 번에 확인하는 것부터 시작하시기 바랍니다.
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이 글은 일반적인 법률 정보이며, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건은 관련 자료를 갖추어 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
기준일 2026.10.6. 법무법인 강호 · 오준성 변호사.
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